En bygård i Bergen sentrum med næringslokale i første etasje. Eiendommen vil bli omkonfigurert fra 11 enkeltstående soverom til fire toroms leiligheter og en eksklusiv treroms toppleilighet. Dette vil øke både leieinntektene og eiendomsverdien betydelig.
Denne muligheten gir investorer sjansen til å delta i et strategisk planlagt renoveringsprosjekt som transformerer tradisjonelle leieenheter til moderne, høyavkastende leiligheter samtidig som man opprettholder stabile næringsinntekter fra butikklokalet.
- 1. etasje: 117 kvm næringslokale
- 2. etasje: 105 kvm leilighet, 4 soverom
- 3. etasje: 107 kvm leilighet, 4 soverom
- 4. etasje: 59 kvm leilighet, 3 soverom
- Utdatert interiør som trenger modernisering
| Enhetstype | Månedlig leie | Årlig leie |
|---|---|---|
| 11 soverom | 5 000 NOK per rom | 660 000 NOK |
| Næringslokale | 17 000 NOK | 204 000 NOK |
| Total årlig leieinntekt | 864 000 NOK | |
Dele etasjer på 100kvm i to 50kvm-leiligheter
Designleiligheter med moderne interiør
Elektrisitet, rørleggerarbeid og ventilasjon
Renovering av toppetasje til 3-roms leilighet
| Enhet | Størrelse | Soverom |
|---|---|---|
| Leilighet 1 | 50 kvm | 2 |
| Leilighet 2 | 50 kvm | 2 |
| Leilighet 3 | 50 kvm | 2 |
| Leilighet 4 | 50 kvm | 2 |
| Toppleilighet premium | 60 kvm | 3 |
| Næringslokale | Uendret | N/A |
- Veggomkonfigurering: 250 000 NOK
- Elektriske systemer: 300 000 NOK
- Bad: 1 500 000 NOK
- Kjøkken: 700 000 NOK (estimert)
- Møblering: 250 000 NOK (estimert)
| Enhet | Verdi (NOK) | Leieinntekter (NOK) |
|---|---|---|
| 2. etg leilighet 1 | 4 500 000 | 340 000 |
| 2. etg leilighet 2 | 4 500 000 | 340 000 |
| 3. etg leilighet 1 | 4 500 000 | 340 000 |
| 3. etg leilighet 2 | 4 500 000 | 340 000 |
| Toppleilighet premium | 6 000 000 | 420 000 |
| Næringslokale | 3 000 000 | 204 000 |
| Total | 27 000 000 | 1 984 000 |
| Enhet | Månedlig leie | Årlig leie |
|---|---|---|
| 2. etg leilighet 1 | 28 333 NOK | 340 000 NOK |
| 2. etg leilighet 2 | 28 333 NOK | 340 000 NOK |
| 3. etg leilighet 1 | 28 333 NOK | 340 000 NOK |
| 3. etg leilighet 2 | 28 333 NOK | 340 000 NOK |
| Toppleilighet premium | 35 000 NOK | 420 000 NOK |
| Næringslokale | 17 000 NOK | 204 000 NOK |
| Total årlig leieinntekt | 1 984 000 NOK | |
1 000 000 NOK
18% IRR over 5 år
3-7 år (estimert 5 år)
2.3x over 5 år
Kvartalsvis finansiell rapportering med full innsyn i regnskaper
Hovedinvestorer får stemmerett på vesentlige beslutninger (salg, refinansiering)
Sekundærmarkedsmulighet etter 24 måneder med forkjøpsrett for eksisterende investorer
Planlagt salg etter stabilisering, med mulighet for refinansiering ved gunstige forhold
Investering gjøres gjennom dedikert norsk aksjeselskap (AS) etablert spesifikt for dette prosjektet, med full skattetransparens for investorer.
Heimby er en ledende tilbyder av heldigitale designleiligheter til bruk for dynamisk utleie. Gjennom en hybridmodell med langtidsleie til studenter i vinterhalvåret (august-juni) og korttidsleie til turister om sommeren, kan inntektene økes med ca. 30% sammenlignet med tradisjonell utleie.
- Høyere inntjening i høysesong
- Stabil kontantstrøm i lavsesong
- Redusert risiko
- Bærekraftig for studentene
AI-drevet booking, innsjekk og kundeservice
Digital innsjekk, renhold og vaktmestertjenester
Designleiligheter med fullt utstyrte kjøkken og kvalitetsmøbler
Studenter får møblerte leiligheter og slipper å betale for sommermånedene
| Leilighetsstørrelse | Juni | Juli | August |
|---|---|---|---|
| 1 soverom | 40 000 NOK | 50 000 NOK | 60 000 NOK |
| 2 soverom | 50 000 NOK | 60 000 NOK | 70 000 NOK |
| 3 soverom | 80 000 NOK | 90 000 NOK | 100 000 NOK |
| Finansielt mål | År 1 | År 2 | År 3 | År 4 | År 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Brutto leieinntekter | 1 786 K | 1 875 K | 1 969 K | 2 067 K | 2 171 K |
| Driftsutgifter | 357 K | 375 K | 394 K | 413 K | 434 K |
| Netto driftsresultat (NOI) | 1 429 K | 1 500 K | 1 575 K | 1 654 K | 1 737 K |
| Gjeldsbetalinger | 485 K | 485 K | 485 K | 485 K | 485 K |
| Kontantstrøm før skatt | 944 K | 1 015 K | 1 090 K | 1 169 K | 1 252 K |
| Cash-on-Cash avkastning | 11.1% | 11.9% | 12.8% | 13.8% | 14.7% |
Salgspris: 22M NOK
IRR: 16.2%
Equity Multiple: 1.7x
Salgspris: 27M NOK
IRR: 18.5%
Equity Multiple: 2.3x
Salgspris: 31M NOK
IRR: 17.4%
Equity Multiple: 2.8x
- Årlig leieprisvekst: 5%
- Beleggsfaktor: 95%
- Utleieperiode: 10 mnd. student + 2 mnd. korttid
- Forvaltning: 5% av leieinntekter
- Vedlikehold: 8% av leieinntekter
- Årlig kostnadsøkning: 5%
- LTV ratio: 50%
- Rente: 5.5% (fast i 3 år)
- Amortisering: 25 år
- Exit Cap Rate: 6.0%
- Salgskostnader: 2.5% av salgspris
| Kostnadskategori | Årlig beløp | % av inntekter |
|---|---|---|
| Eiendomsforvaltning | 198 400 NOK | 10% |
| Vedlikehold og reparasjoner | 198 400 NOK | 10% |
| Totale eierkostnader | 396 800 NOK | 20% |
Prosjektet er fleksibelt for ulike finansieringsstrukturer basert på investors preferanser, men alle scenariene vil gi en avkastning på 8% eller høyere.
| Risikofaktor | Løsningsstrategi |
|---|---|
| Forsinkelser i renovering | Konservativ 3-måneders tidsramme med innebygd buffer; engasjere pålitelige entreprenører med fastpriskontrakter |
| Budsjettoverskridelser | Detaljert kostnadsplanlegging med 10% reserve inkludert i renoveringsbudsjettet |
| Eksisterende leiekontrakter | God kommunikasjon med leietakere og mulig bistand ved omplassering; trinnvis renoveringstilnærming om nødvendig |
| Svingninger i leiemarkedet | Bergen sentrum gir stabil etterspørsel; moderne enheter av høy kvalitet tiltrekker premiumleietakere |
| Renteendringer | Konservativ finansiell modellering; mulighet for langsiktig fastrente finansiering |
Forsinkelser i sommerrenovering er kun en faktor ettersom at man mister første året med sommerutleie. Likevel er dette håndterbart innenfor den helhetlige investeringsplanen.
Prosjektet er selvfinansierende med 8% renter selv med:
Inntil 15% reduksjon i prosjekterte leiepriser
Inntil 20% økning i renoveringskostnader
Forsinkelse i full belegg på opptil 3 måneder
| IRR sensitivitet - Rentenivå vs. Beleggsfaktor | ||||
|---|---|---|---|---|
| 4.5% Rente | 5.5% Rente | 6.5% Rente | 7.5% Rente | |
| 85% Belegg | 14.3% | 12.8% | 11.4% | 9.9% |
| 90% Belegg | 17.1% | 15.6% | 14.2% | 12.7% |
| 95% Belegg | 20.0% | 18.5% | 16.9% | 15.4% |
| 98% Belegg | 22.0% | 20.4% | 18.8% | 17.2% |
| IRR sensitivitet - Eiendomsverdiutvikling vs. Exit tidspunkt | |||
|---|---|---|---|
| -10% fra Base | Base Case | +10% fra Base | |
| Exit År 3 | 12.5% | 16.2% | 19.8% |
| Exit År 5 | 15.3% | 18.5% | 21.6% |
| Exit År 7 | 14.2% | 17.4% | 20.5% |
Sannsynlighet for kostnadsoverskridelser er moderat, men konsekvens er begrenset på grunn av konservativt budsjett og reserver.
Bergensmarkedet har historisk vist motstandsdyktighet mot markedssvingninger, med stabilt høy etterspørsel i sentrumsnære områder.
Rentesvingninger kan påvirke avkastning, men konservative antagelser og mulighet for fastrente gir beskyttelse.
Selv under pessimistiske markedsscenarier der alle nøkkelvariabler utvikler seg negativt samtidig, forventes investeringen å gi en IRR på 9.9% eller høyere, godt over alternativkostnad for kapital.
Base case scenariet på 18.5% IRR representerer en balansert risiko/avkastningsprofil med realistiske forutsetninger.
Jonsvollsgaten 3 representerer en sjelden mulighet til å investere i et sentralt Bergen-prosjekt med dokumentert potensial for betydelig verdiøkning og inntektsvekst gjennom strategisk renovering og rekonfigurering.